ON YILLIK UZAMA SÜRESİNİN ARDINDAN TAHLİYE YOLU
Av. Aleyna BOĞATEKİN
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
- Bildirim yoluyla
- Genel olarak
MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Bilindiği üzere konut ve çatılı işyerlerinin kiralanması halinde kiracıya sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmışken kiraya verene bu hak tanınmamıştır. Kiraya veren ancak kanunda sınırlı olarak düzenlenen sebeplere dayalı olarak tahliye yoluna gidebilecektir. Bu durumun istisnası ise kira sözleşmesinden itibaren on uzama yılının geçmiş olmasıdır. Fesih ise on uzama yılını izleyen ilk uzama yılının sonunda yapılabilecektir. On uzama süresi geçtikten sonra haklı bir sebebe dayanılmadan veya bir gerekçeye bildirmesi gerekmeden sözleşme feshedilebilecektir.
10 uzama yılından sonra sözleşmenin feshi için hem kiracı hem de kiraya verenin fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Bu bildirim için yazılı şekil geçerlilik şartıdır.
- Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Uygulaması:
Kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Aksi takdirde sözleşme aynı artlarla bir yıl uzatılmış sayılacaktır. 10 yıllık uzama süresinin dolması halinde ise 10 yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden itibaren kiracı en az 15 gün evvel kiraya veren ise en az 3 ay evvel bildirimde bulunmak (yazılı) koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Ayrıca 10 yıllık uzama süresinin hesaplanmasında kira sözleşmesinin başlangıcı dikkate alınmaz. Belirli süreli sözleşmelerde, belirlenen sürenin ne kadar olduğu fark etmeksizin kira sözleşmesinde belirlenen süre içinde bir “yenileme” gündeme gelmeyeceği için sürenin bitiminden itibaren 10 uzama yılı geçmesi gerekir. Örnek vermek gerekirse;
- 01.2002 tarihli bir yıllık kira sözleşmesi yapıldığı varsayımında 01.01.2003 tarihinde sözleşme süresi dolmuş olacak ve 10 uzama yılını izleyen ilk uzama yılının sonunda fesih yapılabilecektir.
01.01.2004 – 01.01.2005 (1. uzama yılı) …
01.01.2012 – 01.01.2013 (10. Uzama yılı)
01.01.2013 – 01.01.2014 (10. Uzama yılın izleyen ilk uzama yılı)
Haliyle kiraya veren 01.01.2014 tarihinden en geç üç ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır.
- 01.2002 tarihli beş yıllık kira sözleşmesi yapıldığı varsayımında 01.01.2007 tarihinde sözleşme süresi dolmuş olacak ve 10 uzama yılını izleyen ilk uzama yılının sonunda fesih yapılabilecektir. 01.01.2018 tarihinden en geç üç ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır.
| Ana kural: x (sözleşme süresi) + 10 uzama yılı + 1 yıl. |
- Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Uygulaması:
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra sözleşmeyi feshedebilir ancak 3 aylık fesih bildiriminde bulunması gerekir. Fesih bildirim süresine uyulmazsa yapılan bildirim bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.
“Taraflar arasında imzalanan 01.04.2004 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi geçerli olup tarafları bağlar. Kira sözleşmesinde 10 yıl olarak kararlaştırılan sözleşme süresi 31.03.2014 tarihinde dolmuş olup, bu tarihten itibaren Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirlenen 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlayacağından, 31.03.2024 tarihinden önce bildirim yoluyla taşınmazın tahliyesinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken” [1]
“TBK’nın konut ve çatılı işyeri kirası hükümlerine tabi olup, taraflar arasında imzalanan 01/07/2004 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin süresi 01/07/2009 tarihinde sona erdiğinden bu tarihten sonra TBK’nın 347/1 maddesine göre kiracı tarafından sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesi aynı şartlarda birer yıl uzayarak on yıllık uzama süresi 01/07/2019 tarihinde sona erecektir.”[2]
TARAFLARCA SÖZLEŞMENİN YENİLENMESİNİN SÜRE HESAPLANMASINA ETKİSİ
İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.
Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır. [3]
Taraflar, on yıllık uzama süresi devam etmekte iken, sonradan yaptıkları yeni bir anlaşma ile, yeni bir kira süresi belirlemek ya da kira ilişkisinin daha ne kadar devam edeceğini belirlemek istemişlerse, bu durumda kural olarak taraf iradelerine saygı duyulması gerekir. [4] Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.
“Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 31.12.2012 tarihinde yenilenmiş olması nedeniyle on yıllık sürenin bu tarihten itibaren işlemeye başlayacağı ve dava tarihine göre 10 yıllık uzama süresi dolmadığından tahliye koşullarının oluşmadığı anlaşılmış ise de; bu husus temyiz edenin sıfatına göre bozma sebebi sayılmamıştır.”[5]
“ilk olarak 1996 yılında 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiğini, sözleşmenin her yıl birer yıllık olarak yenilendiğini, son olarak da 01.01.2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli sözleşmeyle kira ilişkisinin yenilendiği anlaşılmıştır. Bu durumda taraflar arasında geçerli olan sözleşmenin en son akdedilen 01.01.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesi olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda davacının on yıllık uzama süresinin dolduğundan bahisle dava açma hakkı kalmamıştır.” [6]
SÖZLEŞME TARAFLARININ DEĞİŞMESİ HALİNDE SÜRE HESAPLAMASI
Bir yenilemenin söz konusu olmadığı ancak kiracı veya kiraya veren kişilerin değişmesi her ne kadar sözleşmede bir taraf değişikliği söz konusu olsa da değişen taraflar mevcut olan kira sözleşmesinin tarafı olmaya devam ettiğinden on yıllık uzama süresi de mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacaktır.
“kira sözleşmesinin taraflarının yenileme yolu ile değişmesi hâlinde, hiç tereddütsüz ortada yeni bir sözleşme söz konusu olacağından aksi kararlaştırılmadıkça, on yıllık uzama süresinin yeni sözleşmeye göre belirleneceği, ancak kira sözleşmesinin devri nedeniyle ya da kiralananın el değiştirmesi sebebiyle bir taraf değişikliği söz konusu ise, aksi kararlaştırılmadıkça, mevcut kira sözleşmesinin devam edeceği ve on yıllık uzama süresinin mevcut kira sözleşmesine göre hesaplanacağı, sözleşmenin bazı şartları değişmiş olsa bile bu durumun yeni bir kira sözleşmesinin yapıldığı anlamına gelmediği” [7]
“YENİLEME SÖZLEŞMESİNİN SÜRENİN HESAPLANMASINA ETKİSİ”
T.C YARGITAY .Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/ 458 Karar: 2021 / 614 Karar Tarihi: 25.05.2021
Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır. Yani her dönemde yapılan yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır.
Kanun koyucunun iradesi ilk sözleşme tarihinin ölçü alınması olsaydı, uzama süresi kavramını hiç kullanmayıp kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra diyerek, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin sona ermesini hükme bağlardı. Bu nedenle her yapılan kira sözleşmesi bir yeni sözleşme olarak kabul edilecektir ve bu sözleşmenin bitim tarihi önemlidir. Aksi durum düşünülürse uzatma süresi kavramının hiçbir anlamı olmayacaktır.
T.C YARGITAY .Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/ 458 Karar: 2021 / 614 Karar Tarihi: 25.05.2021
[1] T.C Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2018/1108 Karar: 2018 /6817 Karar Tarihi: 20.06.2018
[2] T.C Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2015/2318 K. 2015/2940 T. 25.03.2015
[3] Sever, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi bilka.org.tr. s. 4-5.
[4] Yağcı, K.: Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi, İstanbul Hukuk Mecmuası 2018, s. 659
[5] T.C YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 17243 Karar: 2018 / 5100 Karar Tarihi: 14.05.2018
[6] T.C YARGITAY 6.Hukuk Dairesi Esas: 2015/ 9211 Karar: 2016 / 1178 Karar Tarihi: 22.02.2016
[7] T.C YARGITAY .Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/ 458 Karar: 2021 / 614 Karar Tarihi: 25.05.2021