Konut Ve İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Kiraya Verenin Sözleşmeyi Sona Erdirmesi
Av. Aleyna Yavaş
Konut Gereksinimi Nedeniyle Sözleşmeyi Fesih
Kiraya verenin konut ihtiyacı gerçek ve içten olmalıdır. İçten olup olmadığını hakim belirler. Bunun için de kiraya verenin yaşam tarzını, bu yaşam tarzının getirdiği gereksinimleri; sosyal yaşam standardını, halihazırda mevcut koşulları göz önünde bulundurur.
Kiraya veren konut ihtiyacı dışında, başka bir biçimde kullanmak amacıyla -örneğin evini depo olarak kullanmak- kiracıyı kiralanan taşınmazdan çıkartamaz. Ancak eğer kiraya verenin ihtiyacı gerçek ve samimi ise, konut olarak kiralanan yerin, işyeri gereksinmesi için de boşaltılması istenebilir. Bu durumda kiralananın, belirtilen işyeri için kullanıma uygun olması aranır.[1]
Gereksinim iddiası, kiraya verenin çocuğunun evlenmesi veya yakında evlenecek olması gibi, gerçekleşmiş ya da gerçekleşmesi muhtemel bir sebebe dayanmalıdır.
Konut ihtiyacı geçici olmayıp, en azından tahliye davası süresince devam etmelidir. Yargıtay bir kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın satışı için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından (internet emlak ilan kayıtlarına dayanılarak) samimi bir tahliye talebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir.[2]
Kanun koyucu ihtiyaç için kiraya verenin mutlaka zorda kalmasını aramamaktadır. Örneğin İzmir’de yaşayan bir kiraya verenin çocuğunun İstanbul’da üniversite kazanması halinde tahliye istemi hukuka uygundur.
Hangi durumlarda konut ihtiyacının bulunduğunun kabul edileceği noktasında kanunda somut bir ölçü bulunmamakla birlikte Yargıtay, bu konuda ölçü sayılabilecek somut nedenleri bazı kararlarında belirtmiştir. Buna göre;
- Kiraya verenin kendisinin de kirada oturması. Bazı kararlarda kiraya verenin yalnızca kirada oturması yeterli görülürken, bazı kararlarda ayrıca başkasına ait kira evinden çıkarılma tehdidi altında olması aranmıştır.[3]
- Kira sözleşmesi yapılırken var olmayan fakat sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan, kiraya verenin kendisine ve ailesine ilişkin bazı nedenler. Örneğin kiraya verenin kalp hastası olması ve oturduğu en üst kattaki evinde asansör bulunmaması durumunda sağlık nedeniyle kiracının oturduğu taşınmazda oturmasının gerekmesi halinde ihtiyacın varlığı kabul edilir. Ancak kiraya verenin sağlık durumunun gerçekten kiracıyı taşınmazdan çıkarmayı gerektirdiğini kanıtlaması ve ayrıca kendi oturduğu evi kiracısına teklif etmesi gerekir.[4]
- Kiraya verenin çocuklarının büyüyerek, evlenmek ya da öğrenim amacıyla belirli bir yerde bulunmasının gerekmesi ya da evlenmek üzere olmaları.[5]
- Kiraya verenini yurt dışında otururken yurda dönmesi ya da yurt içinde bir yerden başka bir yere atanması veya öğrenim nedeniyle bir başka yere gitmesi.[6]
- Kiraya verenin çocuğunun doğması ya da çocuklarının büyümesi nedeniyle oturduğu yerin yetersiz gelmesi. [7]
- Kiraya verenin yazlık ihtiyacı. Örneğin yurt dışında çalışıp tatilini Türkiye’de geçiren işçilerin[8] durumunda olduğu gibi, ihtiyacın varlığının kabulü için kiralananda sürekli oturma şartı aranmaz. Bu ihtimalde gereksinim duyan, taşınmazın yazlık vasfına sahip olduğunu ispatlamalıdır. Bu konuda bir ihtilaf çıkması halinde mahkemece keşif yapılmak suretiyle bu ihtilaf giderilmelidir.
- Ulaşım zorluğu sebebiyle konut ihtiyacının varlığı. Yargıtay ulaşım zorluğunu doğrudan bir tahliye sebebi olarak kabul etmeyip tüm koşulları birlikte değerlendirmektedir. Bir kararında İstanbul ilinde ulaşım vasıtalarının oldukça gelişmiş olduğunu, bu sebeple ulaşımın bu gibi yerlerde samimi bir tahliye nedeni olarak kabul edilemeyeceğini belirtirken[9] diğer kararında bir ortaokul öğrencisinin okulu ile konutu arasındaki uzaklık sebebiyle ulaşım imkanlarının zorluk yaratacağını ve bunun geçerli bir tahliye sebebi olduğunu belirtmiştir.[10] Bir başka kararında ise 80 yaşının üzerinde bir kimsenin yaşı da dikkate alındığı zaman çocuklarına uzak bir yerde oturmasını, bakıma muhtaç olması ve çocuklarına yakın yaşamak istemesi halinde ihtiyacın samimi ve gerçek oluşunun doğrulandığını ifade etmiştir.[11]
İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Sözleşmeyi Fesih
Kiraya veren işyeri ihtiyacı nedeniyle de kiralananın tahliyesini isteyebilir. Örneğin, çocuğunun öğrenimini tamamlayarak meslek ya da sanatını yapacağı bir işyerine gereksinim duyması.
İşyeri gereksinimi de gerçek ve içten olmalıdır. Bunu hakim belirler. Örneğin işyerinin artık yeterli gelmemesi, ticareti genişletme amacı taşıması ve bunun için taşınmaza gereksinim duyması halinde ihtiyacın varlığı kabul edilir. Geçici gereksinme yeterli değildir.[12]
Gereksinme, içten ve gerçek olduğu sürece konut olarak kiralanan ve konut olarak kullanılan bir yerin de işyeri gereksinmesi olarak boşaltılması istenebilir.[13]
Yargıtay;
- Bir kararında kiraya verenin ikinci iş yapma isteğinin işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talep etmeye engel olmadığını belirtmiştir.[14]
- Bir kararında işyeri ihtiyacı ile açılan tahliye davasında, ihtiyaç duyan kiraya verenin kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ya tahliye tehdidi altında bulunmasının ya da kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olmasının, en azından halen iş yapılan yerle eş değer nitelikte bulunmasının, eğer eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmasının gerektiğini belirtmiştir. Ayrıca bu iki halden birisinin olmasının ihtiyacın kabulü için yeterli olduğunu ifade etmiştir.[15]
- Bir kararında yurt dışında çalışan kiraya verenin, kesin dönüş yapmadan henüz doğmamış bir ihtiyaç için işyeri nedeniyle tahliye isteyemeyeceğini kabul etmiştir. Yurt dışında çalışan bir kimsenin Türkiye’ye kesin dönüş yaptığının kabul edilebilmesi için pasaportuna bulunduğu yerdeki Türk Konsolosluğu veya Maliye Bakanlığı ya da Gümrük Müdürlüğü tarafından “Kesin dönüş yapmıştır.” şeklinde şerh düşülmesi gerekir.[16]
Açılacak Davaların Kötüye Kullanılmasının Önlenmesi
Kiraya veren, gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, zorunlu neden olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Ancak haklı bir sebebin varlığı halinde başkasına kiraya verebilir.
Gereksinim Nedenli Tahliye Davasında İhtiyacın İspatlanması
İhtiyacın varlığını ispat yükü kiraya verendedir. Kiraya veren, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu tanık dahil her türlü delille ispat edebilir. Yasa her ne kadar konut ve işyeri ihtiyacı kavramlarını aynı madde içerisinde düzenlese de, her iki taşınmaz türüne yönelik ihtiyaç iddiasının ispatı, ikame edilecek deliller ve ihtiyaç kavramının niteliği yönünden farklılık arz etmektedir. Taşınmazın vasfına ilişkin ihtilaf çıktığı takdirde mahkemece keşif yapılarak bu ihtilaf giderilir.
Gereksinim Duyması Halinde Tahliye Davası Açılabilecek Kişiler
- Kiraya veren,
- Eşi,
- Altsoyu,
- Üstsoyu,
- Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Gereksinim nedeniyle tahliye davası taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ancak dava taşınmazın aynından kaynaklanmadığı için bu yetki kesin değildir ve genel yetki olan davalının yerleşim yerinde veya sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süre
Tahliye davası açmadan önce kiracıya ihtar çekme zorunluluğu bulunmamakla birlikte, kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen süre içinde kiracıya ihtarname ile bildirimde bulunursa kira sözleşmesinin uzadığı bir kira yılı sonuna kadar tahliye davası açma hakkına sahip olur.
Gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davasında hak düşürücü süre, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz olmasına göre farklılık gösterir.
Belirli süreli kira sözleşmesinde, sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilir. Kanun burada genel hükümlerde düzenlenen fesih sürelerine gönderme yapmıştır. Buna göre, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.
[1] Yargıtay 6. HD, 15.6.1999, 5317/5397; Yargıtay 6. HD, 7.7.1998, 6255/6241; Yargıtay 6. HD, 13.9.2011, 4039/8862.
[2] Yargıtay 6. HD, 22.09.2008, E. 8610 K. 9958.
[3] Yargıtay HGK 11.9.1957, E. 49, K. 46; Yargıtay 6. HD, 27.2.1958, 1294/1597.
[4] Yargıtay HGK 14.6.1961, E. 68, K. 49; Yargıtay 6. HD, 30.4.1956, 3759/3004; Yargıtay 6. HD, 2.11.1959, 8165/6606; Yargıtay 6. HD, 8.2.1990, 1242/1549.
[5] Yargıtay İBK, 6.7.1955, E. 12, K. 18; Yargıtay 6. HD, 17.1.1961, 895/1232; Yargıtay 6. HD, 20.5.1996, 4630/4784.
[6] Yargıtay HGK 30.1.1963, E. 41, K. 8; Yargıtay 6. HD, 25.12.1959, 9857/7894.
[7] Yargıtay 6. HD, 8.4.1955, 2281/1926.
[8] Yargıtay HGK 23.12.1992, E. 19992/6-776, K. 1992/755.
[9] Yargıtay 6. HD, 02.11.2015, E. 6614, K. 9220.
[10] Yargıtay HGK. 23.12.1987 E. 542, K. 1062.
[11] Yargıtay 3. HD, 15.01.2019, E. 7829, K. 131.
[12] Yargıtay 6. HD, 30.11.2016/12397/7117.
[13] Yargıtay 6. HD, 15.6.1999, 5317/5392; Yargıtay 6. HD, 7.7.1998, 6255/6241.
[14] Yargıtay 6. HD, 06.04.2014, E. 2014/13439, K. 2015/3372.
[15] Yargıtay 6. HD, 21.11.2013, E. 15188, K. 15742.
[16] Yargıtay 3. HD, 20.09.2017, E. 2017/4378, K. 2017/12336.